房地产市场冷中取暖

　　现在人们越来越清楚了，对于影响全国经济的房地产市场调控，中央仅采取了一项调控措施，即差别化银行利率贷款政策，即第一套贷70%，首付30%，利率为八折，第二套贷50%，利率为正常贷款利率的1.1倍，第三套不贷。其他更严厉的政策，比如市场传闻的上海市上报的国务院的两套房产税方案至今没有在国务院会议上讨论；此外，我认为管理层已看了我们对房产税方案的不同意见，同时也是十分担心房地产泡沫真的突然被捅破，捅出个“第二日本”的经济狂跌局面来。

　　对大城市房地产再狂涨，管理层是不能容忍的，但决不是让房价大跌下去，就这么着坚持由银行把关，控制房贷一段时间吧，看看能否起效果。

　　温总理多次谈到宏观调控之两难。实际上也是，房地产如果大跌，地方融资平台上政府借贷的7.6万亿巨款怎么办？土地卖不掉怎么办？这个巨大债务窟窿怎么填？肯定有一些地方财政会破产。因此，对房地产调控也就不敢出新措施了。

　　所有人都在观望，老百姓、买家、囤房者、发展商。情况有了松动：据统计，上海上周成交3033套房，环比上升23%，这是4月新政出台以来的持续两周增长，即所谓的“刚性需求”开始起作用了。深圳则在同一周房价上涨7%，达1.89万元/㎡，但成交量下降5%，仅为392套。深圳人口约为上海50%，可见其观望气氛仍浓。

　　在这种略略松动下，万科等大批房地产股全面上涨、反弹，在此带动下，银行股也纷纷上涨15-20%。

　　笔者始终将房地产业看作当今中国经济的最重要支柱产业，看作中国经济的通灵宝玉及命脉，它影响到银行、钢铁、铜、铝、水泥等42项产业。

　　对保障性住房的几点质疑

　　据报道：28个城市试点住房公积金贷款支持保障性住房建设。住建部有关官员认为，如果今年建设580万套保障性住房，如按50㎡算，也有2.9万㎡。有人认为它将与商品房形成三七分成。

　　我对中国的经济适用房与廉租房试验始终有担心、不安与质疑：

　　①廉租房与经济适用房只有两个地方最成功，一是新加坡，二是香港。它们之所以成功是因为没有农村人口，人口增长是可控的、有限的。中国农村人口高达6.5亿，农民正在以每年1000万的速度进城，它们不是新城市人口吗？我们的爷爷、奶奶不是当年农民进城的吗？保障性住房管不管农民进城人口？

　　②此外，每年600万大学生留城。现在上海将经济适用房居住条件的月均人收入从900元，上升到1100元，但哪个大学生的收入会低于1500元呢？复旦清洁工、门卫都在1250元以上。

　　③据说，上海的经济适用房还要在上海住满7年以上，在本区住满5年以上。这些条件，都使入住人员的门槛提得很高。

　　④中国大大小小的城市有600多个，如果一城市大搞，一城市小搞，人才将往何处流动？各城市事实上永远也没法解决外来人口的保障性住房问题，因为进城人口无穷大。

　　⑤无论是中央财政拨款还是地方财政拨款，都是从理应覆盖为全民服务的资金中拨出的；更重要的是保障性住房的比例极小，应在几百分之一，根本不能解决绝大多数城市新老居民的住房问题。

　　本周股市：机构抓紧做一年一波行情

　　从7月2日股市在2319点反弹以来，已整整一个月了；股市于7月29日，上午涨到2656点，反弹了14.5%，为337点。

　　现在市场上对这波小心翼翼的九连阳有着不同的解释：

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谢百三：房产税可能会搁浅
　　上海两套不同的房产税方案早已上报国务院了，但至今未见讨论与批复，笔者估计一时也实在难以出来。
　　第一，上海经过修改的房产税方案实质上就是物业税，完全是个新税种，必须经全国人大批准。第二，房产税影响太大，肯定会对房地产市场造成致命的摧毁性打击，有可能使中国成为第二个日本，管理层不会不慎重考虑。第三，房产税实施太难：谁来评估，怎么评估，又出现无数寻租与贪官。第四，每个城市都征此税吗？有的城市房子卖得并不好，房价也不高，也征此税吗？笔者近日去了哈尔滨，房地产价格为7000元/㎡至8000元/㎡；虽然也涨了不少，但与北京、上海比不算高，这种二线城市也征房产税吗？长沙、成都雷同，也征吗？第五，如果房市像日本这样真的一泻千里，七万多亿的地方债务怎么还；靠中央拨款还吗？各行各业一片萧条，大学生毕业就失业，怎么办？
　　不出房产税，光限制贷款，楼市也会走软。差别化房贷政策实际上是对房地产专项大幅提高了利率，打击力度其实也很大。过去100万元投入股市只能买100万元股票，但却可以买300万元的房地产，即前10年炒楼市，获利的是投资投机者，撑腰的、风险大的是银行：3∶7贷款，就是信用交易，垫头交易。现在对第二套改成5∶5贷款，第三套不贷了，等于银行釜底抽薪。长期坚持下去，楼市也会走软。毕竟一下子拿得出几百万元，全额付款买房的人不多。很多人是贷款买了房等涨的，不太涨了，一个月拿出几千元按揭，久而久之，就会怕了。特别是1997年至2001年香港那种边还按揭边大跌的局面万一发生的话，人们会不知所措的。
　　到各地调研发现，很多地方老百姓、房产商对本轮调控依然不怕，熟视无睹，仍在抢房。倒是一些单位怕了，不敢去买土地，急急忙忙把手中的存房让单位职工竞买。此外，各二线城市政府及银行并不太理会国务院的"国十条"，因为是行政法规，也没讲死，并不规定全国大中小城市、县、镇都不能贷款买第三套房。因此，一些地方完全不怕，新房仍然一抢而空。与北京、上海、深圳没有成交量的惨景形成了鲜明对照。总之，房地产市场，还要密切关注。
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　　“成都是个好地方，我很想在成都买房子。”昨日，谢百三教授在演讲中不止一次的透露出对成都这座城市的喜爱，专业独特的见解和幽默诙谐的语言也是多次引得在场的听众掌声和笑声不断。

　　受建设银行四川省分行以及国泰基金等五家基金的邀请，我国著名的金融证券专家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任、复旦大学管理学院博士生导师谢百三教授在成都总府皇冠假日酒店出席了建行“金牛”基金系列巡讲活动的首场讲演。在短短2个多小时的时间里，谢教授就宏观经济 、楼市和股市等热点话题发表了自己的见解和看法。而国泰基金经理、“双料”金牛奖获得者黄焱也对当前股市进行了深入剖析。

　　谢百三：中国经济长期整体上涨

　　“我们要对中国经济充满信心。”谢教授博闻强识，融贯古今，随手拈来，诙谐幽默的演讲风格博得了大家的掌声。

　　谢教授认为中国经济长期上涨得益于以下几个方面：劳动力资源丰富，价格便宜；人民币含金量高，升值前景大；国内市场广阔；政治局面稳定，投资环境好，且中央和地方政府一心一意搞经济建设，最重要的原因是中国债务全世界最少，内债(即发行的国债)少，国际普遍认为，国债的数量不能超过GDP的60%，而我国目前只有6万多亿国债，远在国际安全警戒线之下。同时谢教授也指出了经济中的隐患，包括经济结构、增长方式不合理；刘易斯拐点即将来临，人口红利即将用完；存在房地产泡沫等问题。

　　对于目前沸沸扬扬的房价问题，谢教授提出他的看法。首先，泡沫产生的原因在于市场对住房的需求。其次，房地产带动了相关产业的发展，促进了地方经济，是许多地方政府政绩的指标，同时，地方政府主要的土地财政收入的来源和土地资源的不可再生性也导致了泡沫的产生。最重要的因素是我国货币发行量太多，以往的数据也证实了这点：货币发行增加7倍，房价也相应增加了7倍。

　　“我认为国内的房地产行业存在泡沫，不能不打，不能直打，不能打死。”谢教授提出“三不”原则。“否则，就会重蹈日本20年经济衰退的覆辙，中国决不能成为第二个日本。”由于房地产带动了4000万的相关产业，所谓牵一发而动全身，且就业问题比较突出，目前国家调控政策左右为难，不能像当年日本政府那样直接戳破泡沫，只能用中药调理，即房贷政策，“我认为只要最新房贷政策坚持半年到一年，房价不会涨，在物业税不出台的前提下，长期看房价会跌，但不会跌得太多，因为国家目标是抑制部分房价过高地区的房价，而不是直接打压房地产市场。”谢教授也表示，物业税不会轻易出台，除了法律范畴的问题外，物业税对地产行业的杀伤力比较大，应该谨慎对待。

　　但是谢教授认为中国股市的机会仍旧是十分多的。谢教授有句名言：不进股市，没有亏损的危险，但会有一辈子贫困的危险。就下半年的股票市场来说，谢教授认为市场仍旧有不少的股票估值较低，是具备一定的投资价值的。中小板块和创业板的压力可能会比较大。目前存款准备金率已经维持高位了，下半年并无提高可能。

　　谢教授坦言自己就是个老股民，1992年他拿出所有身家买了30张认购证，当新股上市时全部卖出赚到了25万元，取得了人生的第一桶金。在之后三年中资金缩水至15万元，又在国债期货中两天赚回了所有损失。随后在股市、楼市多年摸爬滚打中更是取得了不错的投资收益。

　　“中国经济处于高速发展的时期，但大家一定要注意，股市还不是中国经济的晴雨表，因为它们两个不是同步的。但从长期来看，还是看经济，无论股市涨跌如何，每年都会有好几次机会。贫富差距不是国家造成的，而是自己造成的，因为自己没抓住致富的机会”谢百三指出。他同时提醒投资者，理财重要的是三点，第一是不亏损，第二还是不亏损，第三是记住前面两点。

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     扑朔离迷的房地产市场与宏观调控

—兼谈本周股市和电影«唐山大地震»

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

（一）中国几大城市房价可能已是世界最高的了

21日晚从凤凰卫视中看到一组数据令人很吃惊：按户均收入来看，柏林居民买一套房只要3年多（即10万欧元收入，房价为30多万欧元）；同一指标，纽约为6年多；东京为8年多；莫斯科为17.2年；香港为20.8年；新加坡为30年（新加坡85%为廉租房，而这里的“30年”是对15%的市场价房而言）。而中国大陆城市，该电视台未能获得统计数据，他们估计北京为25年；那么上海呢，深圳呢，一套房动辄在350-400万，年均收入有10万的话，就是35-40年（今年5月1日，上海内环线内房价为4万）。

这真是令人震惊。

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房市连着股市牵动人心

               ——2319点是否是底部？

复旦大学金融与资本市场研究中心主任  谢百三教授

 

①三部委声明极快极明确，否认松绑

股市从2319点反弹以来，房地产政策始终是影响股市最敏感的神经。市场刚刚反弹，就冒出传闻：“北京、上海对第三套房贷款松绑了，又可以贷款买房了”。12号，所有地产股一扫多日萎靡，大涨起来。
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